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中国不動産市場レポート

  1. 北京・上海不動産の概要
  2. 中国不動産賃借市場の概要
  3. 不動産新政策の概要

 歴史ある北京の街は、今2008年のオリンピックに向けて大きく変貌を遂げようとしている。
2年後に開催される「北京オリンピック」に備え、市内北部ではオリンピック施設の建設が進み、道路工事その他インフラ設備工事も市内各所で始まっている。
 
 市内ではそれらの工事に加え、大規模な開発が随所で行われ、北京市内はまさに開発ラッシュとなっています。市内中心部では、延べ10万〜100万u規模の大規模な開発が、オリンピク前完成を目指し、何箇所かで同時に進められている。それらは、それぞれがオフィス・住宅に加え、ショッピングセンターやホテルまでワンセットとなったものもある大規模な一体開発である。

 特に、市内やや東側に位置する北京CBD(Beijing Cetral Business District)と呼ばれる地域では、既に完了したものを含め2008年まで38のプロジェクットの大規模開発が行われる予定である。


 
  1. 北京・上海不動産の概要
これまでオリンピックが開催された世界各国の都市をみてみると、その開催前後に大きな発展を見せ、地価上昇をもたらしたケースが多く見られる。現在の北京の開発ラッシュも、もちろん2008年に開催される北京オリンピックが大きな原動力のひとつになっていると考えられる。

 そこで北京オリンピック開催を2年後に控える北京の発展状況について、いくつかの視点より上海との比較を通じ検証してみる。まずGDPの変化を見てみると、北京の2005年GDPは2000年に比べ約2倍の6814億元(9兆5000億円)まで増加している。

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就業者数の増加→
両市の人口(2004年ょを比較しみると、北京の人口は1420万人と上海の1670万人の85%程度とまだ開きがある。しかし就業者数(2004年)については1999年の1.4倍まで増加し、上海を上回る数となっている。なお産業別の就業者数をみると北京は上海と比べ第三次産業の割合が多くなっている。

外資投資も年々増加→
北京への外資の投資も、ここ数年急激に増加している。海外企業より北京への投資件数を上海と比べてみると、件数はまだ及ばないが上海を上回る伸びを見せている。



  1. 中国不動産賃借市場の概要
オフィス供給量が増大→
現在の総オフィス量は両市とも600万uと同程度であるが、現在北京では開発ラッシュによりオフィスの供給量が急増している。2005年の供給量は量、増加率とも、上海の数字を上回った。さらに今後もオリンピック開催の2008年までの間にCBDを中心に400万uのオフィスが供給される予定で、各年上海を上回る量となる。

一方、賃料・空室率については、ビルのグレードによりかなり差があるようではあるが、全般的には平均賃料が月21.4$/u(8000円/坪)と比べやや低目、平均空室率は14.3%と上海の5.9%と比べかなり大きくなっている。この差は、北京においてテナント需要は増加しているとはいえ、全般的にみると急激な大量供給にやや追いついていないことが要因ではないかと思われる。

しかし北京のファンダメンタルズは長期的発展が期待されており、ヒアリングした外資系投資家は、オフィスの需要については一時的に減ることで調整され、長期的にみると空室率・賃料への大きな影響はないと見込んでいるようであった。

資料出所:三菱UFJ信託銀行 不動産コンサルティング部(2006年6月)
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  1. 不動産新政策の概要

    国務院は2006年5月29日、「住宅供給構造の調整と住宅価格安定に関する意見」を公布した。今回の措置の背景には、一部都市における住宅市場再燃の懸念。高騰する住宅価格に対する中低所得層の不満があると指摘されている。

    (1)新築住宅の構成比率の明確化
    ・06年〜10年の期間中は、普通住宅の供給量に重点を置く。
    ・06年6月1日から、住宅プロジェクト建設の際、建築面積90u以下の住宅を開発面積の70%以上とする。

    (2)営業税の課税方式の変更

    個人が住宅を購入後5年未満で転売した場合、売却価格に対して5%の営業税がかかる。
    個人が普通住宅を購入後5年(含む5年)以上経過してから転売した場合、営業税は免除される。
    個人で非普通住宅を購入後5年(含む5年)以上経過してから転売した場合、売却益に対して5%の営業税がかかる。

    ■普通住宅の基準(上海の場合)
    以下の三つ基準すべてを満たす場合に普通住宅と分類される。
    @一戸の建築面積が140u以下
    A建築容積率が0.1以下
    B価格水準
    ・内環状線の地域:          17,500元/u未満
    ・内環状線と外環状線間の地域: 10,000元/u未満
    ・外環状線の地域:          7,000元/u未満


    (3)住宅ローン融資の調整
    ・06年6月より、住宅ローンの頭金比率を30%以上とする。
    ・但し、自己居住目的かつ90u以下の住宅取得の場合は、頭金比率を20%とする。


    (4)中低価格、中小規模の分譲住宅開発のための土地供給を確保
    ・当該年度の住宅用土地供給量のうち、70%以上を中小規模の分譲住宅、低価格住宅用の土地供給にあてる。

    (5)遊休地に対する処置
    ・契約書記載の着地日から1年が経過しても始まらない開発案件に対しては高額の「土地遊休地」を徴収する。2年を経過しても未着工の案件は無償で土地使用権を取り消しする。
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